Lote de 10,40 x 36,46 m en Villa Lugano. Casa de 8 ambientes más departamento de 2 ambientes al contrafrente, sobre plano municipal de 1978. El proyecto: unificar en vivienda unifamiliar, construir una plataforma deportiva de 9 x 28 m arriba y una pileta de 8 x 4 m al fondo.
Casa de 8amb más dpto 2 amb al contra frente. Sobre lote de 10.40 x 36.46. Casa principal con ingreso a living comedor con pisos mosaicos. Dormitorio al frente con pisos mosaicos. Tres dormitorios con pisos de pinotea, que ventilan a la galería. Cocina amplia completa, con comedor diario. Baño principal completo. Dormitorio interno al fondo con lavadero y baño de servicio. Patio con parrilla, y acceso a terraza. Al fondo, departamento 2 ambientes con baño y cocina completa.
Guardadas localmente a propósito: el aviso se puede dar de baja en cualquier momento y con él se pierde el material.
Es un redibujo, no un escaneo. La geometría de los ambientes se lee mucho mejor que en el original y sirve para entender la distribución, pero las cotas están alteradas: se leen secuencias como "05.2%.9,0" o "2.5.2.1B" que no son medidas, y varios rótulos salen deformados ("DORBITA", "C.CINA", "BBT"). Ninguna medida de esta lámina sirve para proyectar. Para cotas, el original de abajo, y en definitiva el relevamiento medido en obra.
Original: plano de modificación, 1978. Click para ampliar.
Jardín al frente, tres habitaciones en fila que ventilan a la galería, hall, comedor, cocina, baño, patio con escalera. Al fondo, segunda unidad con cocina, comedor, dormitorio y baño propios.
Terraza, depósito, tanque de agua, montante y un sector con techo metálico. No hay baños en esta planta.
Representada como plano aparte, con desagües pluviales.
Convertir la propiedad de dos unidades en una vivienda propia unifamiliar, con un espacio deportivo sobre el techo para vóley y básquet recreativos superpuestos, y una pileta al fondo.
Restricción de partida: la cancha va arriba. La planta baja es toda vivienda, no se sacrifica superficie de casa para el deporte. La pileta sí ocupa planta baja, pero al fondo, sobre el sector descubierto.
Se tira el departamento de 2 ambientes del contrafrente. Libera superficie y elimina la segunda unidad, que ya no tiene sentido con destino unifamiliar.
Tirar paredes internas para abrir la tipología de casa chorizo hacia espacios de uso actual. Conservar lo sano: estructura, mosaico damero, pinotea, la galería de madera.
Probar distribuciones en el plano editable ›Plataforma multiuso de 9 x 28 m sobre la losa de planta alta, con estructura metálica independiente. La planta alta hoy está vacía, así que no hay nada que conservar arriba. Es la pieza que define el presupuesto entero.
Espejo de 8 x 4 m en el sector descubierto del contrafrente. La prioridad es el asoleamiento, así que su posición condiciona hasta dónde llega la losa de arriba.
Dos fachadas de referencia, capturas de Street View de agosto de 2026. Los archivos todavía no están guardados.
Zócalo y paños de piedra apilada tipo laja en beige, portón de garaje blanco de paneles horizontales, puerta peatonal blanca lisa, marquesina horizontal de madera clara. Losa de planta alta marcada como voladizo continuo. Paleta clara, lenguaje horizontal y tranquilo.
Hormigón visto y gris oscuro con detalles verde oliva, dos volúmenes salientes que arman un pórtico profundo, parasoles de tubos metálicos horizontales, portón y puerta de madera oscura, zócalo de piedra, baranda de acero. Paleta oscura, contrastes fuertes.
Es la parte del proyecto que más condiciona todo lo demás. Los números primero.
La planta baja queda entera para vivienda. La losa deportiva se corta antes del fondo para no taparle el sol a la pileta.
Los dos esquemas están dibujados a escala real, 1 m = 10 unidades del SVG, sobre las medidas del aviso. No son planos de proyecto: la posición exacta depende del relevamiento medido.
Abrir el plano editable de los dos niveles ›El lote mide 10,40 m de frente. Descontando muros perimetrales el ancho interior útil es de 9,8 a 10,0 m. No se puede ensanchar.
| Cancha | Medida | ¿Entra? |
|---|---|---|
| Media cancha básquet FIBA | 15 x 14 m | Nofaltan 4 m |
| Básquet 3x3 FIBA | 15 x 11 m | Nofaltan 1,1 m |
| Vóley FIVB, solo campo | 18 x 9 m | Síjusto, sin laterales |
| Vóley con zona libre 3 m | 24 x 15 m | No |
| Vóley recreativo elegido | 18 x 7 m | Sícon laterales |
La decisión tomada: resignar ancho de campo para ganar zonas libres. El vóley va de 7 x 18 m en vez de los 9 x 18 m reglamentarios, y a cambio quedan 5 m libres detrás de cada línea de fondo, que en uso recreativo se disfrutan más que la medida oficial. Eso es lo que estira la plataforma a 28 m de largo.
Los 1,50 m laterales no cierran contra los 9,00 m de plataforma. 7 + 1,50 + 1,50 da 10,00 m de envolvente ideal, y sobre un lote de 10,40 m eso deja 0,20 m por lado, que no alcanza para medianera ni estructura. Con la plataforma de 9,00 m los laterales quedan en 1,00 m. Para llegar a 1,45 m hay que usar todo el ancho interior útil y apoyar contra las dos medianeras, sin tolerancia de obra.
El largo alcanza, pero hay que fabricarlo. Con 120 m² descubiertos sobre 379 m² de lote, la huella construida en planta baja ronda los 259 m², unos 25 m de profundidad. Los 28 m de plataforma superan esa huella: hay que sumar losa nueva sobre el sector demolido y probablemente volar sobre el frente.
No son dos canchas una después de la otra: ambas ocupan el mismo espacio físico. Se pasa de una a la otra sin tocar la superficie.
Se instala la red y se juega en el campo marcado. La red es desmontable, con soportes embutidos en el piso.
Se saca la red y se usa la media cancha marcada en el mismo piso. El aro va sobre uno de los lados largos de 18 m y el juego se desarrolla a lo ancho, hacia el lateral. Preferentemente rebatible, para que no moleste cuando se juega al vóley.
Esto difiere del documento de conclusiones, que proponía el aro sobre un lado corto de 9 m con juego longitudinal. Se optó por lo contrario.
Una 3x3 FIBA de 15 x 11 m no entra por ancho, así que el básquet es una adaptación recreativa. No sirve para partido formal.
La pileta va en planta baja al fondo, con un espejo de 8 x 4 m. La prioridad declarada es que reciba sol directo, y eso es lo que gobierna hasta dónde puede llegar la plataforma de arriba.
Estructuralmente la cancha puede pasar por encima. El problema no es estructural, es de asoleamiento: una losa a 8 o 9 m de altura tira una sombra larga. Con la plataforma terminando a 30,46 m quedan los últimos 6,00 m descubiertos, que es justo lo que necesita la pileta, pero si el fondo del lote da al sur la sombra se la come igual buena parte del día.
La orientación del lote todavía no está confirmada. Es de las primeras cosas a mirar, porque decide si la pileta funciona donde está planteada.
De los 28 m de plataforma, 18 son cancha y 10 son zonas libres de fondo. La escalera de acceso tiene que salir de algún lado y ninguna de las opciones es gratis. Que desemboque en el medio de la cancha no es opción, y las zonas libres son justamente lo que se decidió priorizar.
Fuera de la plataforma, en los 2,46 m que quedan hacia la línea municipal. No toca las zonas libres, pero es poca profundidad y compite con el voladizo del frente.
Se come parte de los 5 m de fondo de un lado. Es lo más directo, pero deja los dos fondos desparejos y reduce el margen que motivó los 28 m.
Del lado del contrafrente, entre la plataforma y la pileta. Hay que ver que no le tape el sol a la pileta ni consuma su superficie.
Se puede tantear en el plano editable, moviendo las franjas de planta alta.
FIBA y FIVB piden 7 m libres. Para uso recreativo se puede bajar a 4,5 o 5 m. Sobre una planta baja de unos 3 m eso lleva el total a 8 o 9,5 m, que puede quedar justo o por encima de la altura máxima del distrito. Hay que verificar la zonificación de la parcela antes de dibujar nada.
Losa nueva, piso deportivo exterior y paraballs de 4 a 6 m en todo el perímetro. La más barata por lejos y la que menos pelea con la envolvente, porque una malla no es lo mismo que un cerramiento. Contras: depende del clima y el ruido es un problema real.
Cubierta metálica sobre la cancha, sin cerrar los laterales. Resuelve lluvia y sol. Suma altura y peso propio, así que ya empieza a competir con el máximo del distrito.
Probablemente no entre en la envolvente, además de ser la más cara. Se evalúa solo si la zonificación resulta más generosa de lo esperado.
La losa existente de 1978 no sirve. No está calculada ni para la sobrecarga deportiva ni para 10 m de luz sin apoyos intermedios, y una casa de muros portantes de esa época tampoco la banca. Hace falta una estructura independiente, pórticos metálicos o de hormigón, con fundaciones nuevas que bajan atravesando la planta baja hasta el terreno. Eso significa romper la planta baja en serio, no solo tirar algunas paredes internas.
No es una ampliación liviana de vivienda, es una estructura deportiva. El steel frame sirve para los cerramientos, no para salvar 10 m de luz con 500 kg/m² encima. Y antes de dimensionar un solo perfil hay que verificar lo que ya existe: fundaciones, columnas, vigas, losas, muros portantes y capacidad del suelo. No se puede asumir que lo construido en 1978 recibe estas cargas.
Es una estructura distinta desde el arranque, no un refuerzo de la existente.
El planteo es geométricamente viable: entra una plataforma de 9 x 28 m con vóley de 7 x 18 m y básquet superpuesto, más la pileta de 8 x 4 m al fondo. Lo que decide el presupuesto no es el tamaño sino el grado de cerramiento, y lo que decide la factibilidad es la altura máxima del distrito más el cálculo estructural. Las dos cosas se pueden averiguar antes de firmar la reserva, y conviene hacerlo, porque pueden cambiar cuánto vale la propiedad para vos.
Lo que sí cambió al definir los 28 m: la obra nueva de planta alta pasa de unos 170 m² a 252 m². Es casi un 50% más de superficie sobre el ítem que va a pesar más en el presupuesto.
El techo pasa a ser cubierta y piso deportivo a la vez. Es el punto de falla más probable de todo el proyecto y se resuelve en el detalle, no en la obra.
El pique se transmite por la estructura a los ambientes de abajo. Si debajo hay dormitorios, el piso deportivo lleva aislación de impacto. Hacia los vecinos aplica la Ley 1540 de CABA.
Que la pelota no caiga a la calle ni a los vecinos. No es opcional, con o sin techo.
Una escalera cómoda hasta el nivel de la cancha, dimensionada para el uso.
El plano de 1978 no muestra sanitarios en planta alta. Si la cancha lleva baño o vestuario hay que subir agua y bajar desagüe desde cero.
En variante descubierta, los desagües de la losa deportiva se dimensionan aparte.
Todos los valores de esta sección son estimaciones a validar. Reemplazar por presupuestos y liquidaciones reales a medida que lleguen.
| Concepto | USD |
|---|---|
| Precio de lista | 142.000 |
| Impuesto de sellos, parte comprador 1,75%. Verificar exención por vivienda única | 2.485 |
| Honorarios de escribano 1,5% a 2% más IVA | 2.130 a 2.840 |
| Comisión inmobiliaria hasta 4% más IVA. Ley 2340 CABA | 5.680 |
| Informes y certificados | 200 a 500 |
| Total estimado de cierre | 152.500 a 153.500 |
Los costos de cierre representan entre 7% y 8% sobre el precio.
| Ítem | USD/m² | Subtotal |
|---|---|---|
| Demolición del fondo | 40 a 80 | a definir |
| Reciclaje de la casa principal | 500 a 900 | a definir |
| Obra nueva en planta alta 252 m² de plataforma, 9 x 28 | a definir | a definir |
| Estructura independiente | cotización aparte | a definir |
| Pileta 8 x 4 32 m² de espejo | a definir | a definir |
| Honorarios profesionales | 8% a 12% | a definir |
La obra de planta alta y la pileta quedan sin valorizar hasta tener presupuestos. Lo que sí está definido es la superficie: 252 m² de plataforma y 32 m² de espejo de agua.
El punto de no retorno es la fase 3. Todo lo anterior es información barata. Todo lo posterior es plata comprometida.
El progreso se guarda en este navegador.